原 則

人口の集中する東京に限る

不動産投資は東京ですべきなのか

 「名古屋栄徒歩10分」と言えば名古屋駅周辺と並ぶ愛知県で言えば、繁華街の中心地です。そんな場所でもワンルームマンションで購入価格¥500万円以下にて検索すると¥300~400万円でもいくつか物件が存在することがわかります。家賃で言えば2万5千円で名古屋の都心に住むことは可能です。¥300万円程度なら購入して住んでみてダメなら賃貸でも出せばいいや・・・と安易に購入したら大変な事になるケースがあるのです。

① マンション全体の空室が多く、スラム化しているマンションが多く存在する
② 家賃をいくら下げても入居者が付かない(収入がなくとも固定資産税は所有者が払わなければならない)
③ 購入価格1/3の¥100万円で売り出しても買い手が付かない(ババ抜きと同じで購入するのは不動産の初心者ばかり)

それには理由があって、生活保護世帯の単身者家賃補助の上限基準は名古屋の場合¥35800(場所により異なります)であるためにファミリータイプを選択しても名古屋近郊で上限値を上回らず住めてしまうからです。それなら名古屋はファミリータイプのマンションで投資すれば良いのではと・・・なるのですが、そこにもまたいくつかの問題があるのです。

① 面積が大きいため入居者更新時の内装工事に時間がかかる
② 家族入居の場合、入居決定の意思判断が単身者に比べ遅い
③ 部屋数が多い分内装工事費用がワンルームより高い(単位面積当たりの内装費用は、東京も名古屋もほとんど変わらない)

名古屋は購入価格が低い割に家賃も低いのだが、ファミリータイプであるが故に入居者決定までに時間と内装コストがかかり投資効率全体で考えると、結局東京が最もマンション投資に向いている・・・と言う結論になります。名古屋を例に挙げましたが、さらに効率の悪い状況が地方のマンションで起こっているのです。管理コストや固定資産税の支払いを考えると所有していること自体がリスクとなりかねません。実際地方のマンションで¥10万円以下でも売れないマンションは存在しているのです。
また自分が住む土地勘と投資家としての土地勘とは異なります。不動産投資を行うのであれば、効率のいい場所で今からでも土地勘は構築していくべきです。人のいない場所で不動産投資は成り立たないというのは不動産投資の基本中の基本です。

経費を引いても買った直後から利益の出る中古物件に限る

新築物件に潜むダークサイド

新築物件広告の中によく出てくる言葉に次のようなものがあります。

① 物件は東京23区内で駅から徒歩10分以内
② 頭金0円
③ 提携ローン金利1%台期間35年、年収の10倍以上の借入金も可能
④ 家賃の数%の手数料で35年間の家賃一括保障
⑤ 家賃一括保障でも月の収支はわずかに黒字で35年後は家賃収入の全てが入り年金代りになる

上記の内容にウソはないし確かに本当の事思われますが、賢明な投資家はその裏にある曖昧な部分までしっかり確認してから投資判断すべきです。新築業者の中には、土地取得からデザイン、建設、販売、管理まで一気通貫で行う事によりコストダウンを図り投資家の利益を追求しようとする会社も存在しますが、少なくとも下記の内容確認は必要です。

① 最近は区ごとに条例があり25㎡程度の広さであってもワンルームマンションを建築することが難しくなってきました。区の条例で規制するという事は、ワンルームマンションは建てさせたくないのが本音なのです。したがって駅近で23区内であっても本当に投資家が欲しがる場所に建てられず、微妙にポイントを外れた場所に新築ワンルームマンションは建設されています。それでないと規制の条件をクリアするため売り出し価格が高くなり収支が合わないからです。また収支を合わせるために購入当初には問題の発生しない修繕積立金を¥1800以下の低い金額に設定されている場合も多く見られます。おそらく10年後は¥6000以上に上昇していると想定されます。そうしないと大規模改修費用は常識的に考えて確保できません。

② “頭金0円”と言うのは初期資金の乏しい若い人たちには購入意欲をそそられる謳い文句ですが、それはローン返済金額が多くなることを意味しリスクに対する危険度が増します。不動産投資の最大のリスクは、過剰な借金です。

③ 金利1%期間35年と言っても全期間固定金利かどうかをよく確認する必要があります。固定期間が存在したとしても変動金利である以上将来にわたって返済金額が保障されたことにはなりません。そして現在の金利は歴史的に見て最低の金利領域内にありますが、25年前は6~7%は当たり前だったのです。返済金額が大幅に上昇することは返済期間が長いためにその可能性が充分ありうるという事です。

④ 35年一括保障は、購入者に安心感を与えるものですが、契約書の中に契約の打ち切りや家賃の見直し条項が無いかどうかしっかり確認した上で検討すべきです。場合によっては“予想できない経済状況の大幅な変化により見直しをさせて頂く場合もあります”と言うような文言がもし含まれているとしたら、それは真の意味での一括保障ではありません。

⑤ 新築時の入居者の募集家賃に対し退去後の中古マンションとしての募集家賃は基本的に下がるのが常識です。またインフレによる物価上昇が無ければ、通常経年劣化により実質家賃は下がります。その時一括保障が成立する家賃設定を維持することはかなり困難と思われます。一括保障の家賃見直しや修繕積立金の上昇の可能性がもし残されているとするなら35年のローン返済期間中に赤字に転落する想定もしておく必要があると思います。また入居者が退去した場合次の入居者を決めるまでの免責期間(家賃を払わなくていい期間)を半年もとっている会社もあるので注意が必要です。半年間も家賃収入が入ってこない状況はローンを組んでいる人にとっては即持ち出し金となり最悪です。35歳の人が35年後の70歳になるまで収入がほとんどなく、借金返済終了するまで持ち出しになるリスクも多く存在するとしたらそれはやはり避けるべきです。ある程度の資金なしに高い借入金割合で不動産投資を始めることはそれ自体大きなリスクです。ましてや5戸、6戸と同様に買い増していくことは危険が高すぎます。

単身世帯の増加に対応するワンルームに限る

日本の人口は減っていく

誰もが知っているように日本の人口は既に減少トレンドに入っています。それでも東京の人口は、現在まだ増加傾向にありますが東京オリンピックが開催される2020年以降は、その東京であっても特に中心から離れるほど減少に転じることが予想されています。ただし注目しておかなければならないのは、単身世帯の割合は2020年以降も増加していく予想がされているという事です。割合だけでなく東京の23区内のほとんどの区において単身者数自体も2035年までのデーターでは増加していく予想がされています。これらを踏まえた時、投資家としては、今後ファミリータイプのマンションよりもワンルームマンションを集中して購入していった方が正しい選択であると考えています。

レバレッジをきかせないとスピードが遅く、きかせ過ぎは危険

不労所得1000万円と言っても・・・

あるセミナーに出席したところ投資資産6億円で不労所得1000万円/年を実現された例が紹介されていました。詳細を聞くと借入金は5億円だそうで式にすれば次のようになります。

年収1000万円=(家賃収入3000万円)-(ローン返済金2000万円)

これから推測すれば6億円の資産の投資利回りは5%で、5億円のローン金利は期間30年想定で2.6%という事になります。もし借入金が変動金利で6%に金利が上昇したら返済金額は3000万円となり年間収入はゼロになり、さらに金利が上がるか家賃が下がれば赤字転落になってしまいます。ただし全期間固定の低金利で30年間5億円を借入できるのならある程度計算できるし大きな間違いではないと思うのですが、セミナー後に質問をしても答えてはもらえませんでした。本当に全期間固定低金利が実現できているとすれば投資方法と言うよりも借入する方法が素晴らしいという事です。しかしそうではなく変動金利での借入であれば、このやり方は絶対にすべきではないと思います。仮に不労所得1000万円分を全て繰り上げ返済に回すことができたとしてもあまりに危険すぎます。金利の上昇は非常に短期間に上昇することがあるからです。

不動産投資と言うと不労所得の金額の大きさに目が行きがちですが、破綻の可能性があるやり方はお勧めできません。不動産で失敗した人のほとんどが過剰な借金が原因であることを認識してほしいのです。サラリーマンが仕事の片手間に不動産投資をする場合は、小さい成功を積み上げて最後は大きな成功を掴むやり方が結局は成功すると思っています。10人のうち8人は成功するが、2人は破産する・・・そんなやり方に人生をかけるのは間違っています。例え最初はスピードが遅くとも最後はカメが勝つ・・・のです。資産を借金で置き換えただけのやり方は、実質何もないのにリスクだけを背負ったことと同じです。

価格・金利の大幅な上昇時は投資を休む勇気も必要

不動産の波を掴む

不動産の価格はその波の大きさには違いがありますが、5年~20年と言った長い周期で変動します。価格が低い時に購入するのが一番いいのは誰もがわかっている事ではありますが、バブルの時がそうであった様に価格が上昇し始めるといつまでも上昇していくような錯覚にとらわれ多くの投資家が群がってきます。しかし売買を繰り返す投機的手法でなく、家賃収入で不労所得を安定的に得続けようと考えている投資家にとっての最大のポイントは、購入価格と金利から計算される利回りです。利回りが合わなくなってきたら、めったに出ない掘り出し物を狙いながらも基本的には投資は一旦中止すべきです。中止と言っても追加の投資を控えるだけで不動産投資を止めるわけではありません。それまでに購入した利回りの合う物件は継続して持ち続け不労所得を得ていけばいいわけですし、ローン残高のある人はその間に繰り上げ返済をすることで収入と純資産を拡大しておくことができます。こうやって抵当権の無い物件を増やし収入を拡大しながら虎視眈々と次の周期が訪れるその時を待てる人が不動産投資家として成功する人だと思います。大きくジャンプする前には、膝を充分曲げておく必要があるという事です。

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プロフィール

妻を社長にしてワンルーム経営

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これから不動産投資をはじめる人も、もうはじめている人も
サラリーマン大家さんが法人化する3大メリット!
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報道機関の取材受けました

  • 2014・12・24
    相続セミナー参加の際、神奈川新聞の取材を受け掲載されました。

  • 2014・1・27
    ビジネス・経済・投資に関する雑誌【財界】に掲載されました。
    不動産会社社長との懇談風景